2024-2025年增强建筑涂料业抗房地产回调风险韧性

林宣益

虽然我国旧房重涂翻新市场已有长足进展，但房地产业深度回调。2021年，房地产业在登上商品房销售面积约18亿平方米，销售额18万亿元的顶峰后，供求关系改变，供多需小，房价下跌，销售下降，房地产企业融资困难，债务违约，商品房待售面积增加，与国际地缘冲突形成共振，致使总体需要涂装的面积大幅下降，建筑涂料行业遇到极大压力。

一．建筑涂料市场继续萎缩

房价止跌回稳是关键指标。房价从2021年见顶以来，逐步跌回2016年的价格水平，较最高位普遍下跌了30%以上，而且出现加速下行的趋势，许多三、四线城市的二手房市场流动性枯竭，变现十分困难。2008年1月-2025年8月一线城市和香港二手住宅价格指数走势如图1所示[1]。

                图1  一线城市和香港二手住宅价格指数变化

2024年，百城二手房价格累计下跌7.26%，受部分优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%。

新建住宅价格受政策影响更明显，而二手房市场更反映真实供需情况。

买房者的心理往往是买涨不买跌。

建筑涂装一般包括新建房屋竣工面积涂装和旧房翻新重涂二大部分。这些新建房屋竣工面积和翻新面积中，约有90%是采用建筑涂料涂装的。

1、新建建筑

建筑涂料的发展与房地产业和建筑业息息相关，如商品房销售面积、房地产和建筑业房屋竣工建筑面积、房地产投资等都是建筑涂料发展的强相关指标。2020年至2025年，房地产投资、房地产房屋竣工面积和商品房销售面积如表1所示。

表1  2020-2025年房地产投资、房地产房屋竣工面积和商品房销售面积

由表1可以看出，2021年以来至今，房地产业深度回调，致使总体需要涂装的面积下降。

表2是2020-2025年建筑业各类房屋竣工面积。

建筑业房屋竣工面积虽然从2021年以来，也逐年下降，并且2024年同比下降12.63%，但2024年总的竣工面积量还有约35亿平方米。另外，从2021年至2024年，厂房及建筑物的竣工面积是增加的。

2025年上半年，建筑业住宅竣工面积同比下降14.28%，厂房及建筑物竣工面积同比下降4.85%，商业及服务房竣工面积同比增加4.60%。

2、既有建筑

2024年5月8日国务院发布《第一次全国自然灾害综合风险普查公报》，这次调查截止时间2020年12约31日。城乡房屋建筑3.54亿栋，总建筑面积1280亿平方米；其中城镇房屋（含住宅和学校、医院、商场、写字楼、厂房等建筑）4738.8万栋、662亿平方米；农村房屋（含住宅和公共建筑、商业建筑、文化建筑等建筑）3.07亿栋、618亿平方米。

还不包括十四五竣工的建筑，可见我国既有建筑数量巨大。

既有建筑翻新重涂市场大致分三类，一类是旧改；另一类是二手房重涂，基本与新房涂装相同；第三类是翻新重涂，即住户还住在房子里。最后一类重涂时间要求比较紧，用户感受和体验很重要。

2020-2025年二手房销售如表3。

       表3  2020-2025年二手房销售情况

从表3可以看出，近年二手房销售稳步提高，2024年二手房销售达7.2亿平方米，与2024年房地产竣工面积7.37亿平方米相当。

2025年全国二手房销售呈价降量升之势。光大核心15城1-8月二手住宅成交面积1.05亿平方米，同比增长8.9%。克而瑞监测30个重点城市1-8月累计成交二手房面积同比增长7%。2025年二手房销售面积估计在7.7亿平方米左右，大于房地产业2025年竣工面积。

2020-2025年旧房改造情况如表4。2024年旧房改造面积达6.8亿平方米。

表4    2018-2024年旧房改造情况

注：以70平方米/户计，2024年旧改约6.8亿平方米。旧房改造是开工面积，不是竣工面积。

2024年刷新面积估计与2023年持平，即285万套，约2亿平方米。从收入和就业情况看，2025年刷新面积估计略有下降。

二．建筑涂料

2021-2025年全国建筑涂料、涂料产量以及建筑涂料在涂料中所占比例如表5。根据国家统计局的数据，2021-2023年建筑涂料数据有所调整。由于受房地产回调影响，2024年建筑涂料主营收入估计998亿元，同比下降约10%。2025年上半年建筑涂料产量估计下降10%左右。

2025年上半年，全国涂料总产量达到1677.4万吨，同比降低4.31%，主营业务收入总额1897.95亿元，同比增长0.42%，利润总额148.97亿元，同比增长33.5%。

    表5  全国建筑涂料、涂料产量以及建筑涂料在涂料中所占比例

另外，从产品看，真石漆继续下降，水性多彩涂料表现韧性。从销售市场看，工程销售市场断崖式下降，尤其是集采。零售市场也呈下降趋势。

部分上市建筑涂料企业和乳胶企业近年营业收入和利润入表6。

表6  部分上市建筑涂料企业和乳胶企业近年营业收入和利润 /亿元

表中立邦中国的营收是指通用涂料的营收，通用涂料主要是建筑涂料。

数字是冰冷的，可见建筑涂料企业压力山大，要度过严冬。

三.增强建筑涂料业抗房地产周期风险韧性

建筑涂料市场变化，企业应做出相应调整，不断增强抗房地产周期风险韧性。

1.关注厂房及建筑物

在新建房屋中，关注厂房及建筑物，如表7。虽然2024年建筑业各类房屋竣工面积比2021年下降了15.82%，但厂房及建筑物，不仅没下降，反而增加了22.52%。文化、体育和娱乐用房屋竣工面积虽也增加了10.27%，但总量占比很小。

表7    2024年比2021年建筑业各类房屋竣工面积

2.做大存量房翻新重涂市场

如前所述，我国存量房数量巨大，旧房翻新增强建筑涂料业抗房地产周期风险韧性的基础，也是环境友好、高质量创新发展的支撑点。

2024年，以建筑业统计竣工住宅面积计，各类住宅汇总和占比如表8。以前是以房地产统计竣工商品住宅计。

表8  2024年各类住宅汇总和占比

从表8可以看出，旧住宅翻新重涂面积接近新住宅竣工面积。

3.做强仿石涂料拳头产品

石材具有坚硬永久、高贵典雅等特征，不同的石材有不同的华美。各类建筑往往以石材装饰来提高“档次”。因此用户对石材装饰情有独钟。但石材自重大，运输耗能高，与现今的低碳经济并不一致。

仿石涂料是兼顾石材优点、同时克服其缺点的有效和方便方法之一。

因此仿石涂料深得用户青睐，成为建筑涂料拳头产品。

乡村别墅仿石涂装也成为建筑涂料抗房地产回调风险的一个方面。

仿石涂料关键要仿石材的装饰性，即模拟相关石材色调、花纹和光泽等以反映出石材外观效果。

建筑涂料装饰四要素是颜色、质感、光泽和线条。通过该四要素设计，经施工可得到高装饰性的仿石装饰。实现仿石、仿砖、个性化、艺术化、功能化等，美化建筑物和构筑物，提升装饰效果和建筑价值。

仿石涂料施工可分深槽施工和普通槽施工。深槽施工仿石装饰效果好，更接近天然石材。深槽施工要注意装饰性和节能的平衡。防止深槽处产生热桥。

仿石饰面最薄弱的一环是分格缝，颜色深、涂膜薄。建议采用反射隔热涂料。

提高仿石涂料功能如表9。

表9  提高仿石涂料性能

4. 拥抱绿色节能潮流

（1）绿色涂料，绿色是发展的永恒方向。低毒，甚至无毒无害，还能消解有毒有害物质。目前一些法规把沸点等于或低于250℃的有机化合物定义为VOC，沸点超过250℃的那些物质不归入VOC的范畴，这就促使成膜助剂向高沸点发展，以规避VOC的限制。但彻底解决VOC问题的方法是：一是开发活性成膜助剂，参加成膜，不挥发；二是开发无需成膜助剂能成膜的乳胶；三是通过单组分常温自交联，实现去成膜助剂。

（2）节能型涂料，随着人们生活水平的提高，人们将愈来愈多生活在舒适的环境中，节能型涂料市场需求不断扩大。

反射隔热涂料虽能夏天隔热，但也使冬天能耗增加。关键是探索夏天反射、冬天吸收太阳能开关材料。其次反射隔热涂料用色浆有限，配色受限制，探索红外反射材料的组成、结构和红外反射性关系，开发各种颜色红外反射颜料。红外反射颜料价格较高，造成配色成本较高，优化配色成本。此外，进行切实有效的建筑节能计算。

保温涂料一直是建筑涂料行业关注度较高的功能涂料之一。二氧化硅气凝胶导热系数低，为0.013-0.016 W/（m.K），随着其成本降低，厚质二氧化硅气凝胶保温涂料，或二氧化硅气凝胶保温体系将进入实用。

5.创新建筑涂料发展

好房子需要好建筑涂料装饰，旧房子更需要好建筑涂料翻新。创新建筑涂料发展就是不断提高建筑涂料性能，增加建筑涂料功能，使建筑涂料越来越环境友好，施工更加简便标准化，把建筑涂料变成装饰性更高的涂膜。通过好建筑涂料的涂装，提升建筑物的性能、功能和价值。

除了产品创新和涂装创新外，原材料创新是建筑涂料创新的重要方面。表10是荣格近几年建筑涂料主要原材料乳胶技术创新的获奖产品，也是建筑涂料创新发展的标志之一。

表10   2020-2024年荣格技术创新奖  建筑乳胶

6. DeepSeek在建筑涂料领域应用

主要体现在通过其强大的AI能力优化涂料研发、生产、施工及维护等环节，提升效率、降低成本并改善环保性能。以下是具体应用场景和优势：

（1）涂料配方优化

智能成分设计，DeepSeek可分析海量化学数据（如树脂、颜料、添加剂性能），快速生成低VOC（挥发性有机物）、高耐久性或特殊功能（如抗菌、自清洁）的环保配方，缩短研发周期。

性能预测，通过机器学习模型预测涂料的附着力、耐候性、干燥时间等指标，减少实验室试错成本。

（2） 生产流程智能化

质量控制，结合物联网传感器数据，AI实时监测生产过程中的粘度、pH值等参数，自动调整工艺参数，减少批次差异。

缺陷检测，图像识别技术可自动检测涂料成品中的颗粒、结皮等问题，提升品控效率。

（3） 施工与涂装优化

施工方案模拟，基于环境数据（温湿度、基材类型），DeepSeek可推荐最佳施工工艺（如喷涂厚度、干燥时间），避免开裂、起泡等问题。

机器人涂装辅助，为自动涂装机器人提供路径规划和涂料用量优化算法，减少材料浪费。

（4） 环保与可持续性

废弃物处理建议，AI分析废涂料成分，推荐回收或降解方案，助力循环经济。

碳足迹计算，追踪涂料从原料到施工的全生命周期碳排放，帮助厂商制定减排策略。

（5） 市场与客户需求分析

趋势预测，分析行业报告、社交媒体数据，预测流行色彩（如年度Pantone色）或功能需求（如抗病毒涂料），指导产品开发。

个性化定制，根据客户偏好（如质感、颜色）快速生成定制化配方。

（6） 维护与翻新

老化监测，通过无人机或手机拍摄的建筑外墙图像，AI评估涂料老化程度，精准定位需翻新的区域。

维修建议，结合气候数据和涂料历史性能，推荐最优维护周期和材料。

优势总结

效率提升：将传统配方研发时间从数月缩短至几天。

成本节约：减少原料浪费，优化能源消耗。

创新加速：推动功能性涂料（如隔热、光催化）的快速落地。

绿色转型：助力企业符合环保法规（如欧盟REACH标准）。

案例参考

国际涂料巨头：已有企业利用类似AI技术开发出低VOC水性涂料，并通过模拟加速耐候性测试。

国内创新：部分中国厂商使用AI优化钛白粉用量，在保持遮盖力前提下降低成本。

DeepSeek的介入正推动建筑涂料行业向智能化、个性化、可持续化方向发展。如需具体场景的技术方案，可进一步探讨！

四.2025年展望

总的看来，2025年比2024年会更困难些。

二手房房价继续下跌。建筑涂料行业面临巨大压力。

表11是中指研究院对2025年全国房地产市场各指标的预测。

       表11    2025年全国房地产市场各项指标预测

2025年1-8月和2021年同期房地产开发和销售情况如表12。

表12   2025年1-8月和2021年同期房地产开发和销售情况

2025年1-8月比2021年同期大幅下降，与2024年1-8月比也继续下降，只有商品房待售面积大幅增加。

2025年上半年和2021年同期建筑业房屋竣工面积如表13。

 表13  2025年上半年与2021年同期建筑业房屋竣工面积/亿平方米

2025年上半年房屋竣工面积同比下降10.59%。2025年上半年与2021年同期比，厂房及建筑物竣工面积增加了23.79%。

万科上半年实现营业收入 1053.2 亿元，同比下降 26.2%。归母净亏损 119.47 亿元，同比扩大 21.25%，亏损幅度超市场预期。

房地产业和建筑业是建筑涂料业的主要用户，因此是建筑涂料业的风向标。

探讨美国和日本房地产大周期调整情况。房价方面，美国在2007年次贷危机爆发后第4年便触底，且美国房价在见底后第9年即超过危机前水平；日本自1990年房地产泡沫破灭后，实际房价调整耗时19年才见底，即便筑底后逐步回升，到2022年仅恢复到峰值水平的71%。到2024年，除了东京部分核心区能再创历史新高，当今总体价格更是远低于1990年水平。

各国国情不同，应对措施也不同，结果自然也不一样。

借鉴日本、美国等经济体周期调整的先例，人们可以在调整的时间与空间之间做选择。若要控制调整深度，那就只能接受调整时间的延长；反之，要缩短调整时间，那就只能允许深度调整。说得文雅一点，日式是“固本培元”，美式是“刮骨疗毒”，说得俗气一点，日式是长痛，美式是短痛。根据高层关于经济“固本培元”、 “高质量发展”、 “止跌回稳”等论述，估计我们大概率采取更接近日式的“以时间换空间”的长期调整。据DeepSeek预算，中国房地产业的“复苏”，还需至少五年至10年。建筑涂料企业需要做好积极准备。

內资企业出海，外资企业外迁，居民就业和收入走低，促进国内消费拉动经济增长承受压力。

2025年房地产继续回调，但全国城市和农村有一千多亿平方米的既有建筑，其中翻新重涂有文章可做，绿色高质量创新发展，使建筑涂料抗房地产周期风险具有韧性。

参考文献

【1】黄凡  美联储降息 房价就会回升吗？，2025年09月24日 财新网